Location-accession
Qu’est-ce que la location-accession ?
La location accession, également dénommée « PSLA » (Prêt Social Location-Accession) fait partie des dispositifs créés par l’Etat pour permettre l’accession à la propriété en immobilier neuf au plus grand nombre.
Elle permet d’accéder à des avantages financiers importants et d’offrir une accession sécurisée (garantie de rachat, garantie de relogement en cas d’accident de la vie : chômage, invalidité, divorce, etc). Ces avantages sont conditionnés par le fait de ne pas dépasser certains plafonds de revenus.
- TVA réduite à 5,5% au lieu de 20%
- Exonération de taxe foncière pendant 15 ans
Sur le plan financier, ces avantages représentent un gain qui peut aller de 25 000 € pour un T4, à plus de 40 000 € d’économies pour certains logements.
Le principe : vous entrez dans le logement comme locataire pour une période de 4 ans maximum (il est possible de réduire cette période à 4 mois). Pendant cette période, vous réglez tous les mois non pas un loyer, mais une redevance qui comprend une indemnité d’occupation et une épargne qui vient abonder votre apport personnel. Cette redevance est calculée pour être égale à votre future mensualité d'emprunt. Cela vous permet ainsi de vérifier votre capacité à rembourser cet emprunt lorsque vous passerez à la phase acquisitive.
Dès que vous l’aurez décidé, vous interromprez la phase locative en passant à la phase acquisitive qui se déroule de façon classique, similaire à toute acquisition en immobilier neuf, avec notamment l’accès au PTZ (Prêt à Taux Zéro) de l’Etat pour les primo accédant.
Les Avantages du PSLA :
- Prix : prix de ventes encadrés par l’Etat avec une TVA réduite à 5.5% (20% dans le cadre d’une acquisition classique)
- Frais : frais de notaire réduits, aucun appel de fonds avant de rentrer dans le logement
- Aides au financement : Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour les primo accédants, prêts complémentaires (1% logement)
- Aides au logement : logement conventionné éligible aux APL
- Fiscalité : exonération de la taxe foncière pendant 15 ans à compter de la livraison du logement
- Garanties : garanties de rachat et de relogement
Sur le plan financier, les avantages relatifs à la TVA et à l’exonération de taxe foncière peuvent représenter de 25 000 € pour un T4, à plus de 40 000 € pour un grand logement.
Les différentes étapes d’une location-accession
L’acquisition s’effectue en deux temps :
1/ La phase de location
Locataire pour une période maximale de 4 ans (elle peut ne durer que 4 mois), vous louez un logement neuf en payant une « redevance » composée de deux termes :
- une part locative, plafonnée par la réglementation
- une part « acquisitive » constituant une épargne qui viendra diminuer, dans la seconde phase, le montant nécessaire pour votre prêt
Ainsi vous « essayez » le logement et ne procédez à son acquisition que si vous êtes vraiment certain d’en faire votre résidence principale.
2/ La phase d’accession
Lorsque vous le décidez, vous levez l’option d’achat et devenez propriétaire de votre logement en profitant d’une réduction du prix de 1% par année d’occupation révolue en phase locative. Il s’agit d’une accession « classique » avec montage d’un prêt immobilier plus ou moins important selon votre apport personnel.
L’accès au Prêt à taux zéro (PTZ)
Le PSLA n'est pas réservé aux seuls primo accédants comme on le croit souvent. Il est ouvert à tous les candidats à l'accession éligibles en termes de revenus, même s'ils sont déjà propriétaires de leur résidence principale. En revanche, si vous êtes "primo accédant" (selon la définition légale ; vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les deux ans qui précèdent la mise en place de votre prêt bancaire), le PSLA ouvre également droit au "PTZ", prêt à taux zéro de l'Etat, qui peut couvrir jusqu'à 40% du montant de votre investissement, vous permettant ainsi de devenir propriétaire dans des conditions financières exceptionnelles.