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Qu'est ce que la vente en l'état futur d'achèvement (V.E.F.A) ?

La Vente en l'état futur d'achèvement, ou "achat sur plan", est un des contrats les plus utilisés en matière d'achat neuf.

Définition

L'article 261- 3 du Code de la Construction et de l'Habitation indique que « Ainsi qu'il est dit à l'article 1601-3 du code civil
La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.
Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ».
 
Ainsi, le vendeur choisit librement l'architecte et les entreprises qui vont intervenir.
Il signe les conventions avec eux et effectue la réception des travaux qu'ils ont dirigés ou faits, même ceux exécutés à la suite des réserves faites lors de la réception.
L'acquéreur ne peut donc prendre aucune initiative dans la conduite des travaux, le vendeur étant seul lié par les devis et marchés.

La V.E.F.A est régie par la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 modifiée ainsi que par les articles L. 261-1 et suivants et R. 261-1 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation.

Le logement vendu peut être un appartement (c'est le cas le plus courant) ou une maison individuelle (cas des lotissements ou des copropriétés horizontales).

Le contrat de réservation ou contrat préliminaire

Il s'agit du contrat par lequel un acheteur réserve l'achat éventuel d'un logement à un constructeur/promoteur (le vendeur) en lui fournissant un dépôt de garantie.

Mentions obligatoires du contrat de réservation (qui doit en plus clairement mentionner les clauses suspensives de la vente) :

  • la surface habitable approximative : elle sera recalculée d'une façon précise une fois la construction réalisée,

  • le nombre de pièces principales,

  • l'énumération des pièces de service, dépendances et dégagements,

  • la situation dans l'immeuble ou dans le lotissement,

  • la qualité de la construction, au moyen d'une note technique sommaire annexée au contrat établissant la nature et la qualité des matériaux et des éléments d'équipement, et indiquant, le cas échéant, les équipements collectifs qui présentent une utilité pour la partie d'immeuble vendue,

  • le prix prévisionnel de vente et, le cas échéant, ses modalités de révision,

  • la date à laquelle le contrat de vente définitif pourra être conclu,

  • s'il y a lieu, les prêts que le promoteur déclare faire obtenir à l'acquéreur (montant, conditions, nom du prêteur),

  • les conditions légales relatives au dépôt de garantie (reproduction littérale des articles R.261-28 à R.261-30 du Code de la Construction et de l'Habitation).

Les droits de l'acheteur (du réservant)

Le droit de rétractation
La possibilité, pour un acquéreur non professionnel, de se rétracter durant un délai de sept jours. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception contenant le contrat de réservation, ou de sa remise en main propre contre récépissé.

L'acquéreur doit se rétracter dans les mêmes règles.
 
Le droit de réflexion
Lorsque le contrat de vente n'a pas fait l'objet d'un contrat préliminaire et qu'il est établi directement par le notaire, l'acquéreur dispose également d'un délai de réflexion de sept jours selon les mêmes modalités que le droit de rétractation.
 
Le dépôt de garantie
Montant :

  • si le délai de la vente est inférieur à un an, le montant du dépôt de garantie doit être inférieur ou égal à 5 % du prix prévisionnel prévu.

  • si le délai de la vente n'excède pas deux ans, il doit être inférieur à 2% du prix prévisionnel prévu.

  • au-delà de deux ans, aucun dépôt n'est exigé.

Restitution du dépôt de garantie lorsque :

  • le prix de vente excède de plus de 5 % le prix prévisionnel,

  • le montant de l'immeuble prévu ou de la partie d'immeuble est inférieur à 10 % au moins des prévisions mentionnées initialement,

  • la valeur de l'immeuble ou de la partie d'immeuble est inférieure à 10 % au moins des prévisions mentionnées initialement,

  • l'un des équipements prévus initialement ne doit pas être réalisé.

ou encore que :

  • le réservataire se rétracte dans le délai de sept jours après réception du contrat préliminaire,

  • le réservataire demande l'application de la condition suspensive relative à l'obtention du ou des prêts nécessaires (article L.312-16 du code de la consommation).

Sauf contestation du vendeur, le délai de restitution du dépôt de garantie est de trois mois à compter de la demande faite au vendeur par lettre recommandée.
Il est intégral, sans retenue ni pénalité.

Si par contre le réservataire refuse de signer l'acte définitif sans motif légitime, il perd son dépôt de garantie.

La signature du contrat définitif

Ce deuxième contrat est conclu une fois le programme de construction déterminé, lorsque la construction peut commencer.
Le texte du projet d'acte de vente doit être envoyé au réservataire par lettre recommandée avec accusé de réception au minimum un mois avant la date de signature.
A partir de là, le promoteur ne peut plus modifier le contenu du contrat sans l'accord de l'acquéreur.
 
Mentions obligatoires du contrat :
Il doit être conclu par acte authentique chez un notaire et doit contenir :

  • la description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendue ;

  • le prix, ses modalités de paiement et de révision éventuelle ;

  • les délais de livraison ;

  • la garantie d'achèvement ou de remboursement souscrite par le promoteur.

Défaut de conformité et vice de construction

Défaut de conformité :
Lorsqu'une douche a été installée à la place d'une baignoire, par exemple.

Dans ce cas, la loi donne le droit de déposer le solde du prix chez un tiers jusqu'à ce que le vendeur ait résolu le problème.

Vice de construction :
Lorsque la baignoire a été mal posée, par exemple.

Ces défauts constatés par l'acheteur sont couverts par une garantie des vices apparents.
L'acheteur dispose d'un délai d'un mois pour découvrir d'éventuels dommages à partir du moment de la livraison, qu'il doit signaler au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.
La garantie de parfait achèvement couvre la remise en état de tous les défauts qui pourraient apparaître durant la première année (vices de conformité, dysfonctionnements).

Attention : à ce stade il est conseillé de faire appel à un professionnel afin de recenser avec lui les éventuels problèmes constatés. De plus, si l'acheteur n'obtient pas satisfaction, il dispose d'un délai d'un an pour engager une action devant le tribunal de grande instance.

Le paiement & les pénalités

Dans ce type de vente, le paiement est échelonné en fonction de l'avancement des travaux sans pouvoir dépasser un pourcentage du prix total de vente, dépôt de garantie compris. Cet échelonnement légal (sauf cas particulier) est le suivant :

  • 35 % du prix lorsque les fondations sont achevées ;

  • 70 % à la mise hors d'eau (pose de la toiture et réalisation de l'étanchéité des terrasses) ;

95 % lorsque les travaux sont achevés, le solde de 5% étant payable à la livraison, sauf consignation en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

Pénalités en cas de retard dans le paiement


Des pénalités en cas de retard de paiement de l'acheteur sont souvent prévues dans le contrat. Elles ne peuvent pas dépasser 1 % par mois de retard de la somme à verser.
 Le montant des intérêts étant faible, le promoteur peut aussi faire insérer une clause de rupture automatique du contrat en cas d'absence de paiement, avec versement au vendeur d'une indemnité forfaitaire qui ne doit pas être supérieure à 10 % du prix de vente initial.

Une clause résolutoire du contrat est également prévue. Elle a pour effet de faire annuler le contrat en cas de non-respect des obligations de l'acquéreur.
Toutefois, cette clause résolutoire ne joue qu'un mois après un commandement de payer resté infructueux, l'acquéreur pouvant pendant cette période saisir le juge afin d'obtenir des délais de paiement.

Pénalités en cas de retard de livraison

En matière de construction de maison individuelle, le contrat doit mentionner le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison (art. L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation). Ces pénalités ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3000 du prix convenu par jour de retard (art. R. 231-14 CCH). Le constructeur ne peut pas refuser de payer les pénalités de retard du fait d'un retard dans la livraison dès lors que celui-ci ne résulte pas d'un cas de force majeure.

Les pénalités forfaitaires prévues au contrat sont prises en charge par le garant dès lors que le retard de livraison excède trente jours.

Cas particuliers n'engageant pas la responsabilité du promoteur :

  • si le retard est du à des intempéries,

  • si des journées de grèves ont perturbé l'avancement du travail,

  • si des travaux supplémentaires non prévus dans le contrat initial ont du être
    réalisés.


Astuce :
Prévoyez de mettre dans le contrat une date de livraison, plutôt qu'un délai. Ainsi, la clause de pénalité prévue en cas de retard du vendeur aura plus de chance d'aboutir.

En cas d'inachèvement de l'immeuble

Des garanties d'achèvement ou de remboursement sont données à l'acquéreur. Elles sont prévues par les articles L 261-10 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation.
La loi oblige le promoteur à fournir une garantie d'achèvement de l'immeuble ou une garantie de remboursement des sommes versées (sous la forme d'un cautionnement par un organisme financier) par l'acquéreur en cas d'inachèvement.

Les garanties d'achèvement et de remboursement permettent en cas de manquement au contrat, de mettre en cause le garant. Si une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au promoteur ne suffit pas, et en l'absence de garant, une assignation en justice peut être envisagée.

Une assurance "Qualité" ?

Certains promoteurs proposent aux acheteurs de confier à des organismes spécialisés l'étude de leur projet.
Ces études conduisent alors à l'élaboration de labels garantissant la qualité, comme par exemple le label Qualitel.

Critères :

  • Isolation thermique et phonique

  • qualité des équipements électriques et de l'installation

  • niveau prévisionnel des charges liées au chauffage et à la production d'eau chaude

  • durabilité des enduits de façades

Il existe bien sur d'autres types de labels, tel que Gaz de France, qui attestent du niveau de confort et de sécurité des installations concernées.

Le prêt VEFA

Il s'agit d'un prêt qui se compose de deux périodes :

  • Une première période de différé d'amortissement qui peut durer de 18 mois à 2 ans. Pendant cette période l'emprunteur ne paie que les intérêts et l'assurance du prêt.

  • Une deuxième période à partir de laquelle les remboursements commencent à inclure, en plus des intérêts, le remboursement du capital.

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